Обзор программ рефинансирования ипотечных кредитов

Для многих граждан ипотечный кредит – единственный способ приобретения недвижимости. Казалось бы, все просто: человек выбрал подходящее жилье, обратился в банк, собрал документы, получил деньги, расплатился с продавцом. Все – можно обживать квартиру.

В действительности настоящие сложности впереди. Платеж по ипотеке «съедает» приличную часть заработка. Если по каким-то причинам доходы уменьшаются, то ситуация незавидна. Намечаются задержки в оплате, а вместе сними – звонки из банка, штрафы и возможность изъятия квартиры за долги.

При любых осложнениях финансовой ситуации лучше не доводить дело до просрочек, а провести рефинансирование ипотечного кредита.

Сущность ипотеки

Фактически ипотечный кредит – целевой банковский заем под залог недвижимости.

Ипотечное кредитование населения регулируется федеральным законодательством:

1. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
2. «О потребительском кредите (займе)»;
3. Гражданским Кодексом.

С регистрацией права собственности на квартиру или загородный дом банк накладывает обременение посредством закладной. Обстоятельство является обеспечением выполнения обязательств заемщика по уплате кредитных платежей на весь срок договора.

В соответствие с п.1 ст. 1 закона «Об ипотеке» залогодержатель (кредитор в случае с ипотечным кредитом) вправе удовлетворять свои требования по обязательству должника (залогодателя), обеспеченному залогом, за счет стоимости залогового имущества.

Фактически владелец получает право пользования, а вот распорядиться жильем на свое усмотрение не получится. Продать, обменять, сдать в аренду и даже провести перепланировку допустимо только с разрешения кредитного учреждения.

Понятие и суть рефинансирования ипотеки

Банки совершенно не заинтересованы в «плохих» кредитах на своем балансе, потому охотно идут навстречу заемщикам для разрешения кризисной ситуации. Для облегчения финансового бремени клиенту предлагается изменить существенные условия действующего ипотечного кредита.

Фактически процедура предусматривает заключение нового договора на более выгодных для заемщика условиях и погашение за его счет уже существующего долгового обязательства. Это и будет считаться рефинансированием ипотеки, которое иногда называют перекредитованием.

В 2016 году рефинансирование предусматривает три способа изменения условий:

1. Снижение кредитной ставки. Срок кредитования при это остается прежним, но платежное бремя должника уменьшается. Меньше будет и общая переплата по кредиту, в связи с чем банки не очень приветствуют этот вариант, поскольку теряют прибыль.
2. Увеличение срока кредитования. Сумма кредита остается неизменной, а вот ежемесячные платежи основного долга снижаются. В редких случаях ставка остается прежней. В основном процент возрастает из-за увеличения кредитного периода. Ежемесячная нагрузка снижается незначительно, но клиент заплатит банку в общей сложности больше;
3. Изменение валюты кредита. Применяется для ипотеки, оформленной в долларах или евро. Смысл «бегать» от валюты к валюте есть в случае снижения рублевого курса в перспективе.

Куда обратиться для рефинансирования ипотеки: существующие варианты

Однако далеко не все кредитные организации предлагают перекредитование.

Тогда возможны пути рефинансирования:

• в стороннем банке;
• с помощью АИЖК;
• при государственной поддержке.

Банковское перекредитование

Если в рефинансировании отказал банк, где была оформлена ипотека, нужно обратиться в кредитную организацию, позволяющую перекредитоваться.

Многие крупнейшие банки заинтересованы в увеличении числа клиентов и увеличении долговременной прибыли:

1. Сбербанк. Банк тщательно проверяет платежеспособность клиента. Процентные ставки одни из самых выгодных, но условия перекредитования жесткие;
2. ВТБ24. Для «зарплатных» клиентов условия наиболее выгодны. Банк не рефинансирует кредиты, полученные в учреждениях системы ВТБ. При сумме долга менее 500 тысяч рублей заявку можно оформить через сайт;
3. Альфа-Банк. Получить одобрение проще, чем в других банках, поскольку в рефинансировании специализируется на ипотеке;
4. Росбанк. Предлагает разнообразные условия рефинансирования ипотеки. Условия предложенной программы зависят от категории, к которой претендент относится по внутренней градации.

При обращении в сторонний банк процедура рефинансирования будет идентична первоначальному оформлению ипотеки. Предмет залога перейдет к новому кредитору. Если сторонний банк «дает добро», согласия изначального кредитора не потребуется. Его достаточно просто уведомить о своем решении. Нет нужды предварительного гашения первого договора: он аннулируется после полной оплаты деньгами, полученными по программе рефинансирования у нового кредитора.

АИЖК – агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Основная деятельность направлена на жилищное кредитование, в том числе на условиях ипотеки, социально незащищенных групп населения.

До 2015 года агентство предлагало собственные программы ипотечного рефинансирования. В настоящее время структура заключила соглашение с ведущими российскими банками по перекредитованию граждан в рамках «Программы помощи ипотечным заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию» Правительства РФ от 20.04.2015 года.

Поддержка предлагается заемщикам, относящимся к следующим категориям:

1. Гражданам, имеющим одного и больше несовершеннолетних иждивенцев;
2. Ветеранам боевых действий;
3. Инвалидам всех категорий или воспитывающих детей-инвалидов.

Помощь государства в рефинансировании ипотеки

Государственную помощь правильнее назвать реструктуризацией ипотечных кредитов. Проект осуществляется совместно с агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Воспользоваться помощью могут заемщики как рублевых, так и валютных кредитов. В последнем случае для получения льгот кредит пересчитывается в рублевый эквивалент по текущему курсу ЦБ.

Возможные послабления:

1. Отсрочка платежей на 18 месяцев;
2. Снижение кредитной ставки до 12%: «минус» банку восстановит государство;
3. Снижение суммы основного долга на 600 тысяч рублей. Запрещается использовать субсидионные средства на погашение процентов и штрафных санкций.

Федеральная реструктуризация предоставляется только особым категориям граждан. При этом жилье должно быть единственным в семье, а снижение доходов составить не менее 30% от первоначального при получении ипотеки.

Требования к заемщику и условия

В каждом банке предлагаются собственные условия рефинансирования кредитов. С ними можно ознакомиться на официальных сайтах учреждений или в банковских офисах.

А вот требования к заемщикам по ипотечному рефинансированию схожи:

1. Российское гражданство;
2. Прописка в регионе расположения отделения банка;
3. Возраст 21-65 лет (сбербанк – до 71 года);
4. Официальное трудоустройство не менее одного года;
5. Ежемесячный доход, превышающий платеж по кредиту не менее, чем в 2 раза;
6. Проблемный кредит должен действовать не менее года;
7. Положительная кредитная история.

Финансовая дисциплинированность заемщика – главное условие для положительного решения банка. Просрочек по действующей ипотеки не должно быть в течение последнего года пользования кредитом.

Документы для оформления

Для проведения перекредитования понадобятся:

1. Полный пакет документов по действующему ипотечному кредиту;
2. Подтверждение размера дохода и его источника по форме 2-НДФЛ;
3. Документация на залоговое имущество;
4. Анкета заемщика по форме банка;
5. Заявление на рефинансирование;
6. Паспорт гражданина РФ.

Кредитное учреждение вправе потребовать и другие бумаги в зависимости от условий предлагаемой программы.

Общий порядок

Возможные преимущества от переоформления жилищного займа станут реальностью, если заемщик успешно пройдет тернистый путь подготовительных этапов:

1. Шаг 1. Сбор предварительной документации в соответствии с требованиями выбранной программы, подача заявления в банк.
2. Шаг 2. Потенциальный кредитор проводит стандартные проверки претендента и принимает решение. Если рефинансирование одобрено, заемщик приступает к сбору полного пакета финансово-юридической документации.
3. Шаг 3. Банк оценивает существующий предмет залога на соответствие условиям программы. Редко, но все же случается, что придется искать другую недвижимость под залог или отказываться от услуг данного банка.
4. Шаг 4. Клиент уведомляет первый банк о своем участии в программе рефинансирования ипотеки «на стороне». Кредитный отдел устанавливает срок окончательного погашения проблемной ипотеки (дата очередного платежа).
5. Шаг 5. Рефинансист перечисляет необходимую сумму на расчетный счет заемщика.
6. Шаг 6. Переоформляется залоговая недвижимость в новом банке. Если удается достичь договоренности с первым кредитором, закладная оформляется до полного погашения «старой» ипотеки.

Проводится гос. регистрация ипотеки по переходу прав собственности на имущество в соответствие с нормами глав IV и VI закона “Об ипотеке”.

Преимущества и недостатки

Основные плюсы перекредитования связаны, конечно, с исправлением сложной финансовой ситуации:

1. Можно подобрать ипотеку с более выгодными условиями;
2. Договор страхования не требуется переоформлять, поскольку залоговый объект остается прежним;
3. Корректируется график платежей с учетом возможностей клиента;
4. Уменьшается размер ежемесячной выплаты, годовой ставки по кредиту;
5. Удается обойтись без текущих просрочек.

Рефинансирование имеет свои «темные» стороны:

1. Не положен налоговый вычет на проценты перекредитованного займа;
2. Придется тратить время на поиск подходящей программы и сбор документов;
3. Скорее всего процедура окажется платной;
4. Возникают сложности с передачей залоговой квартиры выбранному банку;
5. Рефинансирование выгодно с точки зрения уменьшения стоимости всего кредита только в том случае, когда ставка снижается на 1,5-2%.

Предварительно стоит внимательно перечитать ипотечный договор. Случается, что условия кредита запрещают рефинансирование.

Об особенностях проведения процедуры перекредитования рассказано в следующем видеоматериале: