Ипотечный кредит на первичное жилье
С конца 2000-х в России заметна позитивная динамика в улучшении «квартирного вопроса». Значимую роль сыграла государственная политика субсидирования кредитов для покупки жилья, сделавшая его доступным для потребителей и, одновременно, снизившая ставки ипотечного кредитования банков для россиян.
Как принять решение о покупке квартиры в новостройке в ипотеку?
Покупка собственного жилья – важный этап в жизни взрослого человека. Согласно с социальными научными исследованиями, собственное пространство, наряду с пищей, – базовая человеческая потребность. Особенно это актуально для жителей России и постсоветского региона, где жилищные условия весьма редко находились хотя бы на удовлетворительном уровне.
С 2011 года заметен устойчивый рост количества сделок на рынке первичного и вторичного жилья. Повышение спроса на жилую недвижимость вызвано:
- преодолением демографического кризиса в стране, возрастанием потребности семей в новом жилье;
- возрастающей урбанизацией, приводящей к возрастанию спроса на жилую площадь;
- миграцией граждан соседних государств «в поисках лучшей доли»;
- повысившейся доступностью ипотеки для представителей среднего класса.
Сложность и динамичность правоотношений, складывающихся между покупателями, продавцами, посредниками и государственными органами касательно вопросов приобретения, кредитования, регистрации жилья подразумевает потребность во всестороннем изучении ситуации перед покупкой.
Наиболее выгодным вариантом для людей, решивших обзавестись недвижимостью, часто оказывается ипотека на квартиру в новостройке. Здесь присутствуют как однозначные плюсы, так и неприятные факторы, с которыми тоже нужно считаться.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Более низкая стоимость, уменьшающая издержки до 30-35% в сравнении с приобретением квартиры на вторичном рынке. | Ненулевой риск заплатить деньги и получить «долгострой». |
| Современная инфраструктура, удовлетворяющая потребности жильцов в удобствах (парковки, детские сады, транспортные развязки). | Высокая вероятность, что ожидание сдачи в эксплуатацию, растянется на годы. |
| Качественные материалы, использующиеся в строительстве и нивелирующие дополнительные расходы при эксплуатации домов. | Жилищные комплексы возводят в перспективных локациях, но далеко не в центральных районах города, что вызывает транспортные неудобства. |
| Доступные условия ипотеки, предусмотренные банками для новостроек. | Нельзя сразу же въехать и обосноваться на новом месте. |
| Низкая вероятность получить неприятных маргинальных личностей в роли соседей. | Необходимость проведения ремонта (хотя уже сейчас власти хотят вменить застройщику обязанность сдавать квартиры в пригодном для жизни виде). |
| Льготные условия кредитования для отдельных категорий граждан. | Пару лет после заселения придется мириться с постоянным шумом от ремонта в соседних квартирах. |
Оценить свои силы
Итак, принципиальное решение о приобретение жилья принято. Теперь следует досконально изучить условия, выдвигаемые банками при выдаче ипотеки на первичное жилье. Исчерпывающий перечень требований, которые могут быть предъявлены к лицам, обратившимся за ипотечным кредитованием, выглядит следующим образом:
- Отсутствие негативной кредитной истории. Если заемщиков больше одного, то каждая история рассматривается отдельно.
- Наличие гражданства РФ у заемщика.
- Текущий уровень доходов превышает ежемесячный платеж по кредиту на 40% и более.
- Лицу, обратившемуся за ипотекой, исполнилось 18 лет, а предельный возраст к истечению кредитного договора составит не больше 75 лет.
- Залогодатель непрерывно работает на текущем месте не менее 6 месяцев за последний год; не меньше 1 года – в течение последних 5 лет.
Перечень необходимых документов
После проведения всех требующихся банком действий происходит предварительное одобрение заявки, о чем незамедлительно уведомляют заявителя. На этом этапе инициируется сбор пакета документов, предоставляемых далее в кредитное учреждение. В него входят:
- паспорт;
- трудовая книжка и ее копия;
- справка о доходах лица (2НДФЛ либо форма, предоставляемая самим банком);
- копии документов, удостоверяющих личности других заемщиков;
- документ, подтверждающий получение доходов пенсионером;
- само заявление на получение ипотеки.
Пошаговая инструкция
Обобщенный алгоритм действий лица, планирующего приобрести жилье на первичном рынке, представляет собой нехитрую последовательность шагов:
- Выбор застройщика и строящегося объекта. Следует очень внимательно изучить репутацию и надежность компании, занимающейся постройкой здания.
- Выбор банка, готового прокредитовать выбранный объект. Чаще всего всеми необходимыми информационными материалами о наиболее выгодной ипотеке обладает отдел продаж застройщика.
- Заключение договора долевого участия.
- Подписание документов с банком. Сюда относятся также и комиссионные платежи за рассмотрение ипотечной заявки, первичный взнос за ипотеку на специальный счет, подписание договора страхования и кредитного соглашения.
- Регистрация ипотечного договора в Росреестре. Может занимать до 10 рабочих дней с момента предоставления документов.
- Перечисление денежных средств на счет строительной компании.
Варианты покупки квартиры от застройщика
Условно можно выделить несколько вариантов приобретения жилья у застройщика (в зависимости от стадии строительного процесса):
- Подписание договора долевого участия (ДДУ) еще до начала строительства объекта.
- Уступка права (цессия), переход права собственности на еще не существующее жилье, совершаемое лицами, заключившими ДДУ, но отчуждающие его во время стройки.
- Договор купли-продажи в только что сданной новостройке.
Подводные камни покупки новостройки
Оформление на более ранней стадии сулит экономические выгоды в виде меньшей совокупной стоимости недвижимости, а купля-продажа новенькой квартиры от застройщика, пусть и обойдется несколько дороже, зато лишена всех волнительных моментов и рисков, связанных с недобросовестным выполнением кампанией-подрядчиком своих обязательств.
Оформление квартиры в собственность и прописка по новому месту
Право собственности на недвижимое имущество по договору долевого участия можно оформить только после завершения строительства.
Причем, процедуру регистрации имеет право совершить как застройщик, так и сам участник сделки. Желание действовать самостоятельно диктуется общей неспешностью строительной компании, вызванной большой массой подобных пакетов документов по каждой из квартир.
Порядок внесения в Росреестр данных практически не имеет отличий от регистрации права собственности при стандартной купле-продаже на вторичном рынке недвижимости, за исключением предоставления договора залога при регистрации, а также последующим снятием обременения в связи с погашением ипотеки.
Определенные трудности вызывает вопрос с пропиской по новому месту. Продолжительное время считалось, что прописывать в ипотечном жилье кого-либо без разрешения залогодержателя не допускается.
Подобное заблуждение связано с непониманием сути кредитного соглашения, где финансовое учреждение не выступает собственником, а лишь держателем залогового имущества. То есть залогодатель – законный собственник жилья и вопросы прописки решает по своему усмотрению.
Справедливости ради, многие кредитные учреждения вносят обязательный пункт в договор ипотеки, устанавливающий необходимость уведомлять и получать согласие кредитора о каждом случае прописки в обремененном жилье. Данное противоречие имеет потенциал превращения в конфликтную ситуацию. Избежать таковую проще всего либо выбрав более лояльный банк, либо согласившись с требованиями об уведомлении и одобрении.
Под какой процент можно взять ипотеку под новостройку и как снизить процент на кредит?
Приобретение недвижимого имущества, особенно не имеющего физического выражения на момент выдачи денежных средств, всегда оценивается банками как более рискованная операция. Потому ипотека на покупку квартиры в новостройке на этапе строительства, как правило, выдается под более высокий процент, нежели при обычной сделке по купле-продаже.
В 2018 году средний процент ипотечного кредитования составил 12%-15%. Некоторые категории граждан имеют право на льготное кредитование. К ним относятся:
- военнослужащие;
- молодые учителя, врачи, научные работки и некоторые категории «бюджетников»;
- молодые семьи (если оба супруга не достигли возраста 35 лет);
- семьи с двумя и более детьми, имеющие право на получение материнского капитала;
- молодые специалисты.
К неоднозначным способам снижения размера ежемесячных выплат по кредиту можно отнести дифференцированную схему погашения кредита и досрочное гашение.
Вариант первый подразумевает поиск финансового учреждения, применяющего подобный порядок выплат, размер которых изначально превышает традиционную фиксированную сумму (аннуитетные платежи), со временем снижаясь.
Второй вариант направлен на минимизацию оплаты процентов по кредиту в будущем, но не выгоден банкам в долгосрочной перспективе; последние склонны ограничивать возможность досрочного погашения всего кредита в течение определенного периода или запрашивают дополнительную комиссию за совершение действия.
Желающим улучшить жилищные условия не рекомендуется обращать внимание на предложения ипотеки, предусматривающие снижение ставки в будущем за комиссию. На деле это не несет выгоды заемщику, а размер подобной комиссии оказывается ощутимым и весьма болезненным.
Об ошибках при выборе и покупке квартиры в новостройке рассказывает автор видео ниже.
