Принципы разделения ипотечной недвижимости при разводе

Как делить квартиру в ипотеке при разводеПриобретаемое по ипотечному кредиту жилье является совместно нажитым имуществом супругов. Но как быть с такой квартирой, если семья распадается?

Подлежит ли она разделу при разводе наравне с другим совместно нажитым добром, ведь недвижимость находится в банковском залоге со всеми вытекающими ограничениями по распоряжению.

Что и говорить, задача непроста, но вполне решаема.

Рассмотрим, как должны действовать разводящиеся супруги в зависимости от конкретной ситуации.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Законодательный аспект вопроса

Ответственность перед кредитным учреждением пара несет солидарно.

При оформлении ипотеки один из супругов выступает стороной договора – заемщиком, другой является созаемщиком либо поручителем.

Законы о разделе ипотечной кваритры при разводеРешение щепетильного вопроса нужно начинать с информирования банка о бракоразводном процессе. Именно кредитор предлагает возможные способы раздела квартиры в ипотеке и самого долга. Но тут есть предсказуемый нюанс: в разрешении ситуации финансовое учреждение руководствуется, прежде всего, собственными интересами.

Возможно, что даже решение суда или условия брачного контракта банк не устроят, и клиентам будут навязываться заведомо невыгодные варианты. Поэтому рекомендуем вооружиться текстами законов, регулирующих порядок раздела имущества, в том числе закладного, между супругами и правила их взаимодействия с банками:

  • Семейный Кодекс: глава 7 описывает имущественные отношения в семье, глава 8 касается брачного контракта, глава 9 регулирует распределение долговых обязательств супругов;
  • Гражданский Кодекс регламентирует правовые нюансы раздела имущества, в том числе выделение долей;
  • ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулирует финансово-юридические вопросы заключения ипотечных договоров, особенности взаимоотношения сторон.

Принципы раздела имущества

Имущество, в чем бы оно ни выражалось, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов:

  • Принципы раздела имущества при разводеНедвижимость должна быть приобретена с согласия второй стороны или при ее финансовом участии;
  • В качестве способа приобретения имущества могут выступать как наличные, так и кредитные средства;
  • В случае с ипотечной квартирой разделу подлежит не только сама недвижимость, но и долговые обязательства.

Поскольку на квартиру наложено залоговое обременение, ее раздел проводится при обязательном участии третьей стороны – кредитора. После официального оформления разрыва семейных отношений стороны определяются банком как независимые участники ипотечного договора. К ним могут выдвигаться различные требования, а условия кредитования переоформляются для каждого из супругов индивидуально.

На горизонте маячит развод: первые действия супругов

Достаточно трехмесячного перерыва в платежах, чтобы кредитор распорядился залоговым имуществом по своему усмотрению. Поэтому демонстративный отказ одного из супругов от участия в погашении ипотеки чреват для обеих сторон потерей жилья.

Детальный анализ сложившейся ситуации с тетрадкой и ручкой в руках – вот что нужно предпринять супругам на первых порах.

Для оптимального разрешения вопроса определяющее значение имеют такие факторы:

  • Условия раздела квартиры в ипотеке при разводеоформлены ли отношения официально;
  • если да, то существует ли брачный договор;
  • когда покупалась делимая квартира – до или после регистрации брака;
  • есть ли несовершеннолетние дети в семье и с кем они останутся после разрыва отношений;
  • тип кредита: обычный договор или по одной из льготных программ.

После уточнения всех деталей ситуации стоит обратиться в юридическую контору и только после этого посещать банковское учреждение.

Когда супруги не в состоянии прийти к единой позиции, развод происходит в атмосфере острого конфликта, кто-то из супругов отказывается выполнять обязательства по договору. В этом случае лучше не тянуть резину и прямиком отправляться в суд.

Определяемся с основными условиями и дальнейшими действиями

Частная жизнь клиентов банк не интересует. Но с правовой точки зрения некоторые личные обстоятельства будут иметь решающее значение в алгоритме раздела квартиры.

Официальный брак или нет

То, что общественность именует «гражданским браком» юридически считается сожительством. Такие отношения СК не считает семейными, поэтому и нормы данного закона к сожителям не применимы.

В этом случае раздел имущества происходит по общегражданским нормам ГК РФ. Если нет семейного контракта, сожитель не выступает поручителем/созаемщиком, квартира и сам кредит останутся за тем, на кого они официально оформлены.

Раздел ипотечной квартиры при разрыве официального бракаОднако гражданские отношения тянутся десятилетиями, когда люди фактически ведут общее хозяйство, включая финансовые вопросы. Тут нередки случаи, когда кто-то из пары оформляет ипотеку на себя, а кредит платят совместно. Можно ли при разводе доказать свое участие в выкупе жилья у банка?

Несомненно, но только в судебном порядке с предъявлением документальных подтверждений:

  • платежные квитанции;
  • чеки и расписки;
  • выписки движения средств по счетам истца.

Кроме бумаг суд принимает к рассмотрению показания свидетелей, аудио/видео записи, другие подтверждения, не идущие вразрез с нормами ГПК РФ.

Займ взят до или после брака

Если семья купила квартиру по ипотеке после официального оформления брачных отношений, тут все просто – недвижимость находится в общей собственности. Осталось продумать вариант дележа квадратуры.

Но как быть с той ипотечной собственностью, что оформлялась до вступления в брак, расчет частично производился в пору одиночной жизни, а затем уже в браке? Ситуация с законодательной точки зрения таит в себе противоречие:

  • Как делиться ипотечная квартира при разводе в различных ситуацияхс одной стороны – все добрачное имущество является личной собственностью приобретателя;
  • с другой стороны – второй супруг вправе претендовать на квартиру, не имеющую к нему прямого отношения, поскольку выплаты по ипотеке проводились из семейного бюджета. Так утверждает СК РФ.

Щепетильный спор практически гарантированно попадает на рассмотрение суда. Возможные решения:

  • выделить долю в совместной собственности;
  • выплатить денежную компенсацию, поскольку квартира приобреталась за общие средства.

Примечательно, что обратить права на жилье сможет даже не работающий супруг: доход единственного добытчика в семье является общим. Исход дела определяется опытом защиты истца и ответчика, комплексом доказательств каждой из сторон.

Был ли заключен брачный контракт

Семейный договор – юридически значимый документ, заверяемый нотариально. Когда он существует, то вопросы с недвижимостью, ипотечным долгом и обязанностями бывших супругов определяется по данному соглашению.

Если супруги вступали брак без правовой «подушки безопасности» – с огромной долей вероятности ипотечный вопрос предстоит решать чрез суд.

Варианты проведения процедуры

Если основные противоречия разрешены, банк поставлен в известность о разводе и дал «добро» на раздел квартиры и долга, выбирают способ этого процесса.

Отчуждение третьим лицам долговой недвижимости

Квартира продается, часть вырученного направляется на погашение ипотеки, остаток распределяется между бывшими супругами.

Способы раздела ипотечной недвижимости при разводеЭто оптимальный вариант, но осуществить его не так-то просто в силу следующих нюансов:

  • нужно согласовать продажу через банк и снять обременение. Для банка этот сценарий не желателен, поскольку теряется потенциальный доход от кредитных процентов;
  • сложно найти покупателя на залоговое жилье;
  • продажа осуществляется бывшими супругами сообща – это момент вряд ли вызовет бурю положительных эмоции, особенно, если разрыв сопровождается конфликтом.

Финансовый объем по договору делится между супругами

В этом случае каждый несет индивидуальную ответственность по ипотеке, сама же квартира остается в общей собственности супругов и банковском залоге. Для банка это вполне приемлемый вариант, для разводящихся – не совсем:

  • во-первых, если другого жилья нет, придется жить под одной крышей;
  • во-вторых, один их супругов может умышленно или в силу обстоятельств перестать платить свою долю. Если второй супруг не вносит недостающую долю, банк вправе выставить квартиру на торги и реализовать имущество по цене существенно ниже рынка.

И самое главное. Кредитор одобрит такой вариант только при фактической платежеспособности обеих сторон.

Один из супругов отказывается от своей доли в пользу «бывшего»

Банк не интересует, есть ли у отказавшейся от квартиры стороны другое жилье. Это момент, скорее, этический.

Внимание кредитора обращено в финансовую сторону. Поэтому благородный жест встретит банковское одобрение при достаточном уровне дохода лица, принимающего на себя ипотечные обязательства.

Досрочное выполнение обязательств

В идеале стремиться нужно к полному гашению кредита:

  • Супруги изыскивают средства и обращаются в банк для внесения остаточной задолженности и закрытия кредита.
  • После этого с квартиры снимается обременение в силу закона через Росреестр.
  • После этого квартира готова для раздела в общегражданском порядке.

Военная ипотека

Как делится квартира в военной ипотеке при разводеОсобенности раздела квартиры по военной ипотеке в том, что кредитные платежи проводятся силовым ведомством. Участником льготной жилищной программы считается персонально военный-заемщик, а не члены его семьи. Поэтому супруги заемщиков в погонах не смогут претендовать на ипотечную квартиру. Равно как и нести долговые обязательства.

Нередко бракоразводный процесс военнослужащего завершается в суде как раз из-за разногласий с квартирами. Суды в таких делах руководствуются семейным законодательством и положениями ГК, обязывая разделить жилплощадь. Однако провести на практике процедуру крайне затруднительно.

В последние годы банки предлагают потенциальным заемщикам составить дополнительный брачный договор к кредиту по военной ипотеке. Условия подразумевают исключительное право собственности военного-заемщика на жилплощадь, а также на кредитный долг в случае развода.

О правилах раздела ипотечной недвижимости при разводе смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Рекомендуем другие статьи по теме
Обзор предложений лидирующих компаний по страхованию ипотечного кредита Правила предоставления льгот на оплату за капитальный ремонт дома Правила постановки на очередь на улучшение жилищных условий Правила предоставления ипотечных кредитов для военнослужащих Правила приватизации жилья, полученного по договору социального найма Какие льготы по оплате услуг ЖКХ предусмотрены для военных пенсионеров Что такое выписка из домовой книги и как ее получить Сравнение самых выгодных предложений по ипотечным кредитам от ведущих банков России
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных